瘋狂追求現金流的迷思PART3 -現金流揭露的殘酷事實

在台北地區，現金流投報3~4%的套房只要一出現就是秒殺，而極端的台南地區，稍微認真挑選就可找得到投報率5%以上的產品，若是做改套房的話甚至可以創造12%以上。

不管事3%還是12%，這些其實都算是不錯的投資標了，很多人在討論房地產的現金流投報率，一定是拿銀行定存的投報率來比較，一般定存有2%就很了不起了，如果定存120萬十年加上複利，大概可領回146萬左右，我總共賺了26萬(10年)。

房地產不太一樣，它本身可能會增值，而且隨時可以獲利了結，不用等10年，除了賣掉可以賺一筆錢，更吸引人的是，房子出租就會有現金流，所有如果找得到現金流投報率超過2%的物件，那當然是選房地產而不是銀行定存。

所以...

一般人投資房地產，本來就是為了賣掉時賺"資本利得"，現金流則是附加價值，就是如果我平轉賣掉這間房子，至少持有這間房子期間，我還有賺到租金。

而改造套房則是提高房子的附加價值(租金現金流)的究極作法，讓物件的現金流投報更漂亮。

所以你可能會說，既然可以讓價值更好，幹嘛不要？

小編用例子來解說，假設你買了一個極便宜的公寓，把他改造成五間套房，年投報率13%，每個月扣除貸款支出大概可獲利3萬元，這當然是不錯，但是仔細想想⋯

Q: 每個月3萬元會讓你財務自由?     
A: 不會，但不可否認你會過得比較爽。
Q: 那要領這3萬元要花多少自備款?   
A: 至少也要150萬。
Q: 那要多久才能回本?   
A: 年投報率13%，所以要8年後才開始淨賺(別忘了你壓了150萬)。
Q: 有辦法更快賺飽飽嗎?!      
A: 有，直接轉賣價差獲利，雖然現金流不見了，可是口袋飽了。

所以不管你多麼推崇現金流，到最後會發現你真正要的還是轉賣價差的資本利得。 

既然是要賺價差，那完全沒必要做改套房，你們知道改套房的難度也多高嗎？
(為何小編放棄改套房，請參考本站文章: 番外篇- 改套房還是三房兩廳好?)

如果你要的是財務自由，那麼單靠每個月幾千的現金流，是無法改變你的人生的，真正能改變你人生的情況是你買到一個好的資產，然後轉手獲利存入第一桶金，然後反覆操作再獲利第二、三桶金。

累積足夠資金後，接下來就是等待機會出現了，一舉買下大型現金流資產，然後財務自由。
這才是羅伯特清崎在富爸爸與窮爸爸一書中要表達的真諦。


好的資產怎麼定義?

好的資產就是存在價差的同時，也存在著現金流。

價差是快速累積存款的關鍵而現金流的存在能夠確保我們在房市崩盤的時候，還繳得起貸款，撐下去。

所以如果你買了一個房子，它沒有價差但有現金流，或者有價差卻租不出去，這都屬於不好的資產。

但若真要選一個，首選價差。

結論，財務自由有公式的:
   1. 培養良好的個人信用 (因為你需要跟銀行槓桿)
   2. 賺進第一桶金 (快速累積存款)
   3. 建立系統 (大型現金流資產，ex.公司、企業、改套房...etc)

所以請不要傻傻的一直想做改套，賺錢不應該這麼複雜，沒那個屁股不要吃那個瀉藥，真正賺錢的系統應該是越簡單才對。
你只要用對的方法，持續去做，到最後，就算你很衰沒有等到大型被動收入的機會......那又怎樣? 
你口袋這麼深，跟財務自由有甚麼兩樣?!