瘋狂追求現金流的迷思-番外篇- 改套房還是三房兩廳好?

文/江湖

身邊很多朋友想投資房地產，他們都說想買公寓改成套房出租，變成包租公，然後財務自由。首先小編要告訴你，你想要靠改套房財務自由，是不可能的，除非你很有錢! 

用一個例子來說明，假設有一個周邊市價280萬的30坪公寓，你以200萬買到，貸款160萬，自備款40萬，買得夠便宜了吧，現在我有兩個選擇:
1. 全部打掉改成套房。
2. 直接簡單整理後出租，兩年後賣掉。

首先說明[1]的情況，這間大概可改5間(這是參考經驗值)，假設改造五間套房共花了150萬的工程款(經驗值僅供參考)，加上一開始的自備款，現在共花了自備款 190萬元，整個房子成本是350萬元。
假設......


每間出租6000元，五間每月收入40000元，每年收入48萬元，年投報率是48萬/350萬，即13.7%，非常漂亮的投報率。 

如果是[2]直接出租，兩年後賣掉，那小編建議跟銀行申請寬限期2年，因此這兩年間每個月要繳的利息大約2700元，簡單整理房子花25萬，現在共花了自備款65萬元，整個房子的成本是225萬元。
假設這個三房兩廳出租給一般家庭10000元，那麼年投報率是5.33%左右，雖與改套相比差很多但是還是比定存好。

那麼接下來要來談賣掉的情況，
小編在PART2有解釋，改套要賣的話跟周邊行情一點關係都沒有，要用投報率來賣，假設我賣8%，則賣價是600萬。 買賣必要成本如仲介費....等等，小編直接加總，大約賺了210萬，這兩年的現金流大概賺了70萬。
所以改套賣掉，總共賺了280萬!!

而三房兩廳，以每年10%的漲幅來看，兩年後可賣340萬元，扣掉一些成本加上當初買房花了225萬元，大約是賺了80萬。 這兩年租金現金流大概賺了17萬5。
所以直接三房兩廳賣掉總共賺了97萬5千元。


不能只看賺的要分析一下抗性:
1. 改套施工非常花時間，除非你很有經驗，不然一間改套，從設計到施工完成，大概要花個半年，然後你還要招租喔!!
2. 自備款太高，從買到整個施工到好要花自備款大約200萬現金(其餘是房貸)
3. 下一手買家，貸款困難，當初你只能貸160，現在你要賣600，你以為它能貸到480嗎? 別傻了，貸得到250就偷笑了，所以下一手要拿出350萬的現金才買得起這間改套。

花200萬資金，放兩年，最後賺200多萬，其實也不錯，但是你可以有更好的選擇。

如果是小編，會選擇[2]直接簡單整理出租賣，因為
1. 簡單整理一個月便可完成。
2. 整間做到好只需花65萬元自備款。
3. 要賣時仍屬低總價，周轉率高。
4. 使用寬限期，不幸崩盤賣不掉時，每個月只繳息3000元，比房租還便宜，誰都撐得下去。

而且如果我有200萬，倘若個人額度夠，我可以買三間一樣條件的公寓，因為一間只花我65萬，三間也才花195萬，三間總共可賺300萬。完全沒必要做改套，而且 如果沒改好改爛了，豈不自找麻煩?

至於改套，改一間要200萬改三間要600萬，哪來那麼多自備款阿!

所以改造套房這項超高投報率產品，並不是每個人都有能力駕馭的，所以小資投資前請仔細算清楚，想明白你要的是快速累積存款還是買一個祖傳改套每個月賺3萬元。

 然後最重要的是....不管是改套還是一般3R2T，首先你要有能力買到便宜的房子，否則一切都是空談。

小編最後做個總結....
改套這項投資產品，在經濟不景氣的時候，它的高現金流能讓屋主輕鬆地撐過這段低迷時期，但是要知道做到收支平衡(回本)，要花非常久的時間。 除非你想當祖產不然早晚還是得賣掉賺價差，那既然如此，何不選擇輕鬆一點的方式，挑有把握的低總價操作手法，這樣風險低得多了。